開發商紙上論豪宅


豪宅建築 作品選集 聚德×麗晨×合康×昌益×康程×漢宇×廣誠豐×聚合發
4880 2015-05-20
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開發商紙上論豪宅

許瑞生/聚德建設股份有限公司執行總監
林仲信/麗晨建設股份有限公司建設處協理
合康建築團隊(以下內文將簡稱為合康)
昌益事業群(以下內文將簡稱為昌益)
康程建築股份有限公司(以下內文將簡稱為康程)
漢宇開發建設股份有限公司(以下內文將簡稱為漢宇)
廣誠豐建設(以下內文將簡稱為廣誠豐)
聚合發建設股份有限公司(以下內文將簡稱為聚合發)

 

 

豪宅的定義為何?台灣豪宅客戶對豪宅的認知核心是什麼?如何行銷豪宅?

合康:如果說,傳統定義中,豪宅為昂貴的地產「商品」,現代的豪宅,追求的則是無法輕易複製的「作品」。在經濟與生活全球化之下,豪宅不再只是一味「大而輝煌」,而是從外觀美學、建材質地、到公設品味等,都需要更有國際格局,才能打造世代傳承而不至退潮的經典。
根據對台灣豪宅市場的瞭解,總歸消費者的廣義認知,「豪宅」需具備三大條件:地段與產品的稀少性、建築與設計的尊貴性、名人與豪客的群聚性。建材、裝潢的頂級已是基本配備,建築的軟實力才是打動他們的優勢。例如景觀、環境、棟距、物業管理、或藝術進駐等,滿足「不與人同」的尊榮感,或「極致舒適」的身心靈層次。

許瑞生:豪宅是每個人對住宅的最高期盼,而每個人的期盼並不儘相同,也就產生了各式各樣的豪宅。台灣豪宅客戶的認知核心,我想是─「我要最好的」,不管是地段、規劃設計、選材用料…其實就是心中那份想要比別人強的氣魄產生了豪宅。行銷豪宅,基本上就是掌握客戶心中那份期盼,滿足期盼是不夠的,必須要能超越期盼,這樣才能讓客戶買單。

林仲信:適地、適人、適養。碩大就是美。以生活的本質:人─建築─自然之間的平衡,融入生活之中,喚醒心靈的渴望,藉由陽光、空氣、水、綠化,創造出回歸自然的全齡化空間─家。

康程:滿足人類對自然的渴望。空間尺度大、建材優、設備精良、外觀雄偉。先確立核心價值,提供實踐「價值」的作品。

昌益:針對少數的頂級客層,提出客製化的服務與規劃內容。

廣誠豐:豪宅在場域的空間美感也必須考量,地理區位的適中性更是決定其是否為一值得傳家的居所標的。

漢宇:好的地點、規劃、設計、建材、施工、管理、售服等幾個環節都要有最佳的體現,缺一不可。

聚合發:綜觀國際城市的豪宅典範,多數坐落在城市珍貴地段而成為地標性建築,擁有獨一無二的景觀視野、大坪數、高隱私、嚴密管理與頂級硬體配備,吸引政商名流於此形成聚落。在豪宅行銷上,近年除傳統接待中心銷售外,也引進藝文或異業結合的行銷模式,透過精品展覽或發表會吸引目標客層;或者藉由建築美學館或企業形象館的建立,累積品牌口碑,獲得購屋者的認同。

 

哪些是豪宅必備的元素?哪些又是豪宅絕不可犯的錯?

合康:不論地段、建材如何,豪宅最不可或缺的是「私密」。外在,樂於眾人仰望,內在,卻對於身家財產、生活隱私極具保護。尤其對市中心豪宅而言,鄰房建築比鄰櫛次,首要避免的就是「近窗相視」的格局,與「開門洞見」的動線。

許瑞生:新一代的豪宅必須表達清楚的「空間意涵」,也就是必須創造出充滿意涵的空間,要具表達性,如同文學、音樂、雕刻等藝術,必須表達創作者的思考脈絡與創作意圖。「跟別人一樣」是豪宅絕不可犯的錯,最好是能獨一無二,這才是最高段的豪宅。

康程:所有細節「做到最好」;「不用心」是豪宅絕不可犯的錯。

昌益:豪宅沒有任何犯錯的空間。

聚合發:豪宅必備元素不外乎絕版地段、頂級品牌、大師設計、精質配備、尊榮接待、嚴密保全,以營造與眾不同的生活氛圍。購買豪宅的頂級客層,常有停放多輛名車的需求,因此地下室的停車位應規劃有每戶至少二至三個全平面式車位,避免有車位過小或機械式車位停車不便的問題;單層三戶至少需配有雙電梯,在搬運大型設備或尖峰時段時能夠彈性運用並節省時間,維護良好的居住品質。

林仲信:心境、情境、意境的自然人文建築。表裡不一。

漢宇:豪宅必須是經營者身體力行的用心建造,而非僅是請個大師來設計或精美的包裝,建築是良心事業,更不是財報上的數字,老闆如果不懂建築,如何能要求員工呢?一味迷信大品牌卻沒有注意到建築的細節,就會像近來一些食品大廠所產生的問題。

 

豪宅除了地段、造價外,你們致勝的元素是什麼?

漢宇:經營者的用心。本公司光是一個戶數不多的別墅社區案,就花了整整一年的時間做規劃設計與建材的挑選,能用心瞭解的客戶都能感受到經營者的努力。

合康:景觀大戶向來是豪宅市場的金字塔頂端座標。「永恆之星」視野無遮與山水相望!此外,更規劃六十二坪享十五米觀景面寬、九十五坪享二十一米觀景面寬的加長型尺度,「風景坪寬比」更是全台水岸豪宅中最大!

許瑞生:「空間」是聚德建和園最強的核心優勢,也是得以致勝的元素,例如透明電梯的運用,不僅是解決傳統電梯的封閉黑暗,也突破了透天住宅的樓層隔閡,讓上下各樓層的家人們有更多的互動,大大提升家庭的氣氛。

康程:提供人們嚮往的「好宅」,深入美學品味。

聚合發:聚合發的每一棟作品,都有足以長久支撐豪宅價值的地段坐落,例如聚合發「榮耀」與「獨秀」先後建於七期新市政核心,「獨秀」更位居大都會歌劇院首席。

昌益:前:規劃面的用心。中:營建品質的全程控管。後:售後服務的貼心。

林仲信:將公司的核心能力貫注於每一事件之上:建材、配件自行規劃設計,工法、工序協力克服。結合土地開發、建築設計、結構技師、空間設計等公司團隊,落實每一建築理念。從土地開發到規劃設計定案到工程興建完工,始終將「人才是主角」的本質置放於最前端,讓家的氛圍自然而生。

 

除上所述,豪宅在工程技術上有哪些與其他一般房地產工程不同的地方?

許瑞生:一般房地產講求大量製造、經濟規模,但豪宅既然要避免跟別人一樣,勢必得在工程技術上有獨到之處。豪宅既然享有比較高的工程預算,自然要拿出最高等級的「品質」給客戶,包含結構強度的耐震能力、抵抗各種天候的防災能力等,更進一步的就是豪宅建築與主人對話的空間質感,如同車輛與名錶,每個工程細節都必須講究,而這對豪宅來說只是最基本的要素。

聚合發:處於歐亞板塊與菲律賓海板塊交界處的台灣,因為地震頻繁,所以高層豪宅在工程技術上特別注重耐震與防震工法。有別於一般住宅的RC或SC結構,在「獨秀」一案上採用高造價的SRC鋼骨結構,低樓層以黏彈體制震璧(TRC)降低晃動感,高樓層以油壓阻尼器(KYD)吸收震力與風力,達到高效率的雙重制震,並以輕質耐震的中空樓板為基底、氣密窗阻絕外部噪音。為實踐與環境共生的理念,更在頂樓設置雨水回收系統,收集過濾後運用於花園澆灌,建構人與環境的良善循環。

林仲信:除了傳統防水材工法以外,更於建築結構施工過程,採用高低砌口、隱藏式泛水等手法,將原有鋼筋混凝土建築的結構防水性提高,即RC建築就是第一道防水層。其次,預期未來建築的多元化,預留多功能管路、電視網路等,避免客戶日後明線、明管的窘境。

漢宇:針對更好的生活體驗部分做提升,如隔音、隔熱、隱私、安全等,採用更貴的工法系統與建材,如中空樓板、石材外牆、保全系統、氣密鋁門窗等。

合康:豪宅門面首重大器,除了外觀以石材壁面或石材基座取代丁掛磚,強調質感與氣勢外,門廳的空間感亦是住戶氣度的象徵,無大樑橫跨的設計,才能展現恢弘的器度。而除了彰顯地位,更實質的意義須有保障財產與身心安定的功能。因此,結構的穩定、門禁的嚴密、寧靜的等級都須高人一等。

昌益:並沒有差異,豪宅並不因為是豪宅,而與一般住宅建築工法有差異。

 

豪宅已經在台灣房地產運作多年,在市場競爭下,從智慧型建築、飯店式管理等不同的定位模式,豪宅產品在未來發展的方向如何?

合康:從台灣人口紅利來看,社會將走向銀髮化,「養生系豪宅」將成為未來趨勢!室內配備方面,建材環保無毒化、AI級人工智慧管家,為零至九十九歲的住戶提供健康而無礙的起居。在電器設備日新月異的生活中,防電磁波的X-building更將普及化。
唯獨「景觀」,還是永恆不變的趨勢!無法坐落山水間,「大露台」將是取而代之的另一亮點!一來可滿足城市無法實現的蒔藝休閒,二來這種「包廂級」的空間,更能偶爾跳脫別人步調,享受獨處的自在。

許瑞生:人有「理性」與「感性」的兩面,各種技術與管理模式僅能滿足理性的需求,我覺得未來豪宅必須在感性的部分下功夫,也就是表現出空間的各種氣質,不論是古典、現代、禪風、極簡,都必須往建築空間感性的方向進步,並以空間的「藝術性」作為最高目標,唯有達到藝術的境界,才是真豪宅。

林仲信:以人為本。

康程:回到「家」的本質。

廣誠豐:同國際接軌不再侷限建築風格樣式,進而提升自身的能見度;未來的客戶也不再是僅僅針對台灣島內住民而已,未來國際級建築大師的作品也會越來越多佇立在台灣街頭。

漢宇:豪宅的發展已經到達一個瓶頸了,除了智慧型建築與飯店式管理,更貼近居住者使用習慣的公共設施硬體來配合軟體,以及社區總體營造都是未來可以發展的方向。

昌益:朝著永續建築的方向發展,不僅注重環保也更注重與自然的契合。

聚合發:展望世界豪宅新趨勢,以環保綠能、科技控管為兩大走向。近年低碳節能建築在國際城市中躍為主流,大量採用綠能、節能建材、自然資源再利用,落實綠建築永續理念;加以科技日趨進步,全方位控管家居的智能系統已成豪宅基本配備,整合照明、保全、消防、空調、電力等功能,不只大幅提升管理效益,也成就科技與生活的完美結合。

 

豪宅在台灣的地產市場是否已經飽和?在政府政策打壓之下,你們對豪宅產品是否另有新的計畫?可否提供新案子的觀點?

許瑞生:台灣的地產沒有所謂豪宅飽和的問題,因為所謂豪宅只是高檔房的代名詞,而業界通稱為豪宅,如此而已。如果有辦法推出低價住宅,那不管任何時空都絕對是銷售利器,但目前台灣房地產的成本已經非常高,地價經常翻倍、工地人力嚴重短缺、建材配備等級越來越高…導致業者必須往豪宅方向尋求發展。本公司是中小型建商,沒有能力做到房地產的經濟規模,但是對空間質感的掌握相當不錯,因此未來會朝著「優質設計精品」的方向前進,也就是戶數少、空間質感高、選材用料精緻,用心努力雕鑿每一件建築作品。
對於新案的觀點,那就是室內外空間的融合,以及將綠化植栽引入日常生活中。未來的豪宅,已經不是追求室內要多大面積才夠、要種多名貴的樹才豪氣…對於空間質感來說,尺度只是其中一環,但有更多好空間的元素發掘。總結來說,創造出更有質感的空間就是公司新案子的最重要的觀點。

合康:經濟M型趨勢不變,豪宅市場就永遠有空間,然而市區土地稀有,未來所謂豪宅,或許坪數定位已不再絕對,而是以「品味」取決!以名設計師吳季剛設計豪宅開先例,未來或許能以時尚跨界建築,讓住宅成為「生活最美的裝飾」!
除了前述養生思惟,「節能」則是另一主流!對於精打細算的殷實富豪來說,能以更超值的費用,享受不打折的服務,絕對具有相當吸引力!E-HOME市場已漸臻普及,MOE(節能監控系統)正要崛起,雲端即時監控,企業級節能規格,樹立「綠能豪宅」新典範!

昌益:豪宅市場永遠有需求。

漢宇:需求永遠都在,只要經營者用心,相信消費者還是看得到的,好的口碑一定比廣告更有效益。

聚合發:在台灣躍升亞太經貿中心,吸引許多外商到此置產的現在,豪宅市場仍有相當大的發展空間。

 

合作過的建築師中,有哪一位建築師你覺得特別突出或有想法的,或者是你未來最想要合作的對象?

許瑞生:陳宏文建築師是公司覺得最突出的建築師,不僅有想法、能創新、並且還能將建築營造延伸到室內設計的層級,不但能為公司個案的空間質感大大加分,並且還能在裝修階段減少很多不必要的界面。陳宏文建築師是公司一直希望合作的首選對象。

康程:陳天助建築師。

昌益:日本北山恆大師。

漢宇:王森主建築師,他是一個能與業主一起用心的建築師。

聚合發:未來希望有機會與李天鐸建築師合作。他獨樹一格的建築美學,已在台北市幾個相當突出的豪宅個案中彰顯無遺,例如新北市中正區的「泰安連雲」運用簷廊、木柵、石穴與綠景,塑造空間的虛實交映,淡水區的「海納川」則以波浪型外觀與開闊陽台設計,打造立體綠色森林,如此納自然於生活的理念,相當吸引渴望好生活的購屋族群。

 

台灣豪宅產品你覺得最經典或者具有引領風潮的是哪一棟?

廣誠豐:淡水海納川。

許瑞生:我覺得最能引領風潮的是藍海與海納川,這雖然是兩棟建築,但我把它視為一件作品,高低量體彼此協調、陽剛與柔美搭配得恰到好處,一王一后相互輝映。

合康:引領風潮,必須具備無法取代的記憶度!「永恆之星」不論在地段、外觀、內涵上,都具有高度的辨識度!

昌益:新竹全昌益的「回建築」,因為它是台灣首座回型隔震宅,百年難得一件。

漢宇:聯聚建設的案子一個接一個可以讓人看到明顯的進步。

聚合發:提到台灣豪宅,「宏盛帝寶」應該是當之無愧的代名詞。「宏盛帝寶」坐北朝南、面積五千六百多坪的基地,正面台北仁愛路,由日本建築大師丹下健三與台灣三大聯合建築師事務所共同規劃一百六至兩百五超大坪數,門禁安全更採用美國靜脈辨識系統,領先當代的規劃,時至今日仍是台灣豪宅典範。

 

面對紛紛擾擾的奢侈稅及經濟成長問題,你們對台灣的豪宅市場持何種觀察?樂觀、保守或是悲觀呢?

許瑞生:台灣的豪宅市場目前是被嚴重打壓的,主要的原因在於中產階級消失、貧富差距拉大,加上全球化與低利率的因素,導致有錢人就是買豪宅,不論自住、置產、投資,都具有極大的保值增值效果,要叫台灣的有錢人不買豪宅,那只是不切實際的空想罷了,只怕不夠好,不怕貴一些。
台灣的房地產市場目前呈現價漲量縮的態勢,我覺得是保守中帶樂觀,因為放眼所有的華人地區,台灣的房地產價格仍然是最便宜的,尤其是台中,甚至比廈門深圳等都要便宜,但不論都市條件、海空港口、建築品質…真是超高的CP值。未來兩岸關係持續加溫以後,勢必還要出現購屋置產互相流動的現象,我想,台灣的房地產無疑是淨流入的。

昌益:豪宅市場是針對少數頂級客層的小眾市場,長遠來看,好的產品永遠有需求。

廣誠豐:豪宅市場或許一時因奢侈稅的課徵及經濟成長的衰退導致購買力有所減弱與遲滯,但就台商的返鄉潮及都市越來越國際化來看,未來市場還是很有潛力,只是客戶不再侷限台灣本島的住民。

漢宇:民國八十幾年時的房市大衰退有當時的時空背景,開放西進大陸讓台灣的資金大量流出,人口也大量移往大陸;但現在的大環境是台商鮭魚返鄉,工業區供不應求,遺贈稅降低,移居國外人口退休潮回台,2008金融風暴使得投資標的受限等因素,使得房地產相對抗跌。

聚合發:聚合發對於台灣近期豪宅市場持保守態度,未來面臨QE是否退場、豪宅實價課稅,對國內豪宅房市依然有不小影響,必須審慎以待。政府雖開始嚴密控管豪宅市場,但目前豪宅房價並無明顯下修,加上高資產人士依舊有雄厚資本投入,且奢侈稅閉鎖期確定不再延長,對於豪宅市場仍是有力支撐,未來若QE不退場,熱錢得以回流亞洲,應能在台幣升值穩健步伐下,帶動豪宅房市回溫而抑制量縮狀況。

合康:不論是「豪宅限縮令」、「豪宅稅」或「奢侈稅」等政策,可以預期的結果,將是豪宅總價將越向上走高!新戶減少、舊戶惜售,加上QE延續的趨勢,未來幾年依然熱錢滾滾,手頭寬裕的富豪為抗通膨與低利率,豪宅產品仍是他們的穩健配置首選。在供不應求的前提下,量少價高、富豪搶購的誘因,將使建商更勇於投入大坪數產品,然完整大腹地稀有,豪宅推案數或許有所受限,但總銷與成交卻可能依然持續紅盤。

林仲信:透天:小眾市場─審慎以對。盡其在我,真實表現,以平常心看待。

 

台灣的豪宅產品放在國際市場上是否具有競爭力?

許瑞生:「製造」一直是台灣立足世界的最強項,以建築生產來說,全世界很難找到像台灣這樣品質精美的豪宅產品,不管是門廳、公設、外觀、內裝…就像生產蘋果手機一樣,台灣在製造的部分絕對是獨步全球。但若要讓台灣豪宅再增強競爭力,那就是在「設計」的部分了。如果台灣能有更多優秀人才投入空間設計,搭配台灣宜人的氣候、濃濃的人情味、土地私有化等優勢,台灣的豪宅市場將具有難以估計的競爭力。

合康:以地理位置來說,財富布局天下的富豪,首重資訊與交通的流通。從總價來看,台灣豪宅相較日本、香港、英美等國家,還是相對超值!

昌益:台灣豪宅早已走向國際化,跟世界各國建築已有平起平坐的趨勢與地位。

廣誠豐:台灣的豪宅產品有很好的亞洲地理區位及價格上的雙重競爭優勢,競爭力是無庸置疑的。

漢宇:台灣的豪宅在國際上絕對有競爭力,但是還必須針對外國人的生活習慣做一些調整。

聚合發:台灣豪宅產品之建築規劃、建材配備與施工品質等,皆已看齊國際級水準,但若放諸國際市場,豪宅競爭力係依各地民情風俗而異,不應一概論之,因此無從比較。

林仲信:目前:區域特色為主;國際市場:有待強化。

康程:競爭力不足。

 

在兩岸互動越行緊密的情況下,台灣豪宅市場和產品力相對於對岸將會以什麼樣的特色才能勝出?

漢宇:更用心的規劃與設計,台灣成熟與競爭的市場讓台灣的建築業者練就一身好功夫,這些軟實力不是短時間內能被取代的。

許瑞生:建築精緻、鄰里和善、產權私有,這三項就是台灣豪宅所擁有的絕對優勢。以此三項利器,未來必定會吸引非常多的大陸人來台置產,但相對的台灣政府也要拿出全面性的住宅政策,以免高了房價但苦了台灣中低階級的老百姓,這是政府應該小心因應、謹慎執行的重要大事。

合康:對岸城市擴大正劇,新興重劃區腹地或豪宅坪數,規模絕對大過於台灣,但以技術、建材來看,台灣仍俱有高度軟實力!身邊就有對岸廠商積極來台尋求「數位家庭」產品的實例,享受細節、服務細膩度,不僅是對岸地產家模仿的對象,更是大陸富豪來台置產的引力。

林仲信:融入台灣本土文化特質,導入新建材、新設備,結合景觀做到與自然共生、綠色平衡的新生活空間。

康程:歷史人文的深度及對都市景觀與自然環境的關注程度。

昌益:對自然環境更友善,而且更重視居住者感受的產品,將會是台灣豪宅最具競爭力的特色。

聚合發:兩岸豪宅的建造水準相當,但在行銷層面上依然可見高下。對岸的豪宅行銷策略多投當地富豪所好,強打洋派貴氣的豪華排場,鮮少提及精緻的生活本質與人文內涵。反觀台灣豪宅的行銷企劃,多從案名開始便賦予建築物精神主軸,並且在規劃上融入精緻的空間美感和社區文化,透過永續的生活經營,讓豪宅不只彰顯主人身分,也是心靈境界的崇高象徵。
 

 

4880 2015-05-20

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